Что значит продление моратория на продажу земель

Недавно президент поставил свою подпись под законом, который продлевает мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения еще на год — до 1 января 2018 года.

Трактовать такой поступок можно двояко: как проявление взвешенности в принятии сложного решения или же как дальнейшее замораживание рынка земли.

Кто тормозит, а кто подгоняет земельный воз и что делать дальше в условиях продленных ограничений?

Мораторий ради моратория

В 2001 году мораторий принимали, чтобы он действовал временно — “до урегулирования порядка реализации прав граждан и юридических лиц на земельную долю”. Прошло больше 15 лет, а формулировки остались все те же.

Официальное интернет-представительство президента дублирует и детализирует цитаты пятнадцатилетней давности: “Реализация закона позволит обеспечить формирование должного нормативно-правового обеспечения и установления четкого правового механизма функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения”.

Основным посылом приведенных цитат является общее видение, что его воплотят в нормативно-правовой базе, глобальное видение развития рынка земли. Однако общее видение – это как НЛО: все о них говорят, но никто не видел. Важнее в деле совместного планирования — не только его иметь, но и выполнять.

Не затягивать разработку на пятнадцать лет и не прятаться за страницами эфемерного проекта. Глобальные идеи без реализации — это всего лишь бумажки, задекларированные и подтвержденные лишь пустыми обещаниями и выпущенными на ветер словами.

В истории уже был прецедент, когда Центральная рада во главе с Михаилом Грушевским медлила с земельной реформой. Большевики воспользовались такой нерешительностью и приняли популистский декрет о земле, где на бумаге раздали ее всем.

Историк Владислав Верстюк убежден, что Ленин, в отличие от Центральной рады, и не думал искать эффективные меры для сохранения сельского хозяйства, его не интересовали интересы крестьянства, для него важным было использовать деструктивную энергию для развала старого мира.

Большевики тогда, увы, победили, а украинцам приходится иметь дело с их архаикой — земельным социалистическим наследием. Стоит ли снова прислушиваться к популистским лозунгам?

Лебедь, рак и щука

Глобальное видение, которое зачастую служит сильным оправданием консервации рынка, на самом деле не является цельным, а разбивается на несколько осколков.

Профильный комитет Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений, Министерство аграрной политики и продовольствия, Госгеокадастр — вот главные игроки в реализации законодательных инициатив, касающихся земельных отношений. Они словно вышли из басен Глебова, ибо тянут земельный воз, как лебедь, рак и щука — кто-то в небо, кто-то в воду, а кто-то сопротивляется.

Кроме того, что у каждого из них собственное видение проблемы, внутри учреждений тоже нет слаженности. К примеру, Минагрополитики предполагает поэтапный запуск рынка или его внедрения в формате продажи прав аренды.

Арендный рай: продолжить нельзя остановить

Идеи продления моратория еще на десять лет озвучивают народные депутаты, в частности и те, кто входит в состав профильного комитета.

Например, показательны рассуждения Николая Кучера, который опирается на экономические тенденции: “Мы не готовы к купле-продаже земли в этой экономической ситуации. Это будет — рано или поздно, возможно, через пять лет, а может, через десять”.

Сценарий под условным названием “Оставить все, как есть” предлагает условную стабильность для крупных агрохолдингов. Однако он будет углублять как юридический аспект проблемы — невозможность собственников распоряжаться землей, так и экономические риски — истощение почв, инвестиционную непривлекательность отрасли, низкие арендные ставки.

Если представить далекое будущее с мораторием, там будет отнюдь не арендный рай.

Годовой ручной мораторий: успеть все

Продление моратория на год, окончательно реализованное 297 голосами депутатов и президентской подписью – это мягкая версия предыдущего сценария, однако с меньшей вероятностью консервирования области.

Член профильного комитета Олег Кулинич еще до продления моратория был уверен в его безусловности: “Пока это объективная реальность, от которой никуда не деться”.

Сценарий дает время на переформатирование правовой базы, о чем говорили президент, премьер-министр и спикер, а также шансы на принятие разработанных компромиссных законопроектов. Однако в нем есть веские “но”.

Первое из них — сценарий подпитывает мифы, что для отмены моратория необходимы существенные изменения в законодательство, однако на самом деле их стоит имплементировать для прозрачного функционирования рынка.

Второе “но” — готовы ли инициаторы изменений отказаться от бурных дискуссий, прийти к согласию и разрабатывать в конце компромиссные законопроекты.

Третье — хватит ли у них времени успеть реализовать свои амбициозные планы.

Четвертое “но” сформулировал первый заместитель министра агрополитики Максим Мартынюк.

По его мнению, агрохолдинги могут использовать это время для перегруппировки активов или перезаключения договоров, чтобы вывести земельный банк из обращения после запуска рынка, или же применить интенсивные технологии, чтобы максимизировать доходы до создания рынка и таким образом ухудшить состояние почв.

Правда, важный вопрос в сценарии к его временности: затянется ли годовой мораторий всего на год?

Поэтапно запрягать — не значит быстро ехать

Поэтапный запуск рынка готовит Госгеокадастр. Для этого уже разработали законопроект “Об обращении земель сельскохозяйственного назначения” и интерактивную публичную кадастровую карту Украины с отдельной опцией “Распоряжения сельскохозяйственными землями”.

Очевидным преимуществом является создание собственно рынка, не квазирынка, не эфемерного рынка, не рынка аренды с ограниченными возможностями реализации законных прав собственников.

Максим Мартынюк, в свое время возглавлявший Госгеокадастр, прогнозирует, что в течение первых трех лет цена на земельные участки вырастет примерно на четверть, зато урожайность за два года — на треть.

Локальные цены будут регулироваться на открытых электронных аукционах. С рынком наконец будет полноценно развиваться малое и среднее фермерство, оно будет иметь преимущества мобильности по сравнению с агрохолдингами.

В запуске настораживает его поэтапность. Сначала будут продавать земли государственной и коммунальной собственности, а через два года перейдут к частным участкам. С одной стороны, такая последовательность позволит скорректировать процедуру, но с другой — будет по-прежнему задерживать реализацию прав собственников.

В земельных делах смогут работать рыночные перекупщики, спекулировать участками, а инициаторы изменений вместо разработки и реализации государственных программ по поддержке малых и средних фермеров сконцентрируются на корректировке процедуры, которую можно считать регуляторной. Рынок все же должен быть свободным.

Большие гонки: как ввести аренду в обращение

В противовес предложениям Госгеокадастра, у Минагрополитики есть альтернативный сценарий и гонится за собственными идеями: запускать рынок в формате продажи прав аренды.

Механизм заключается в том, что владельцы будут оставаться неизменными, а арендаторы будут использовать свои договоры для продажи. Такое право может стать новым видом банковского залога и поможет привлечь инвестиции в сельское хозяйство, что, соответственно, повлечет незначительный рост налоговых поступлений.

Правда, банки молчат относительно перспектив так же, как до сих пор не реагировали на возможность запуска рынка.

Продажа прав аренды еще больше усложнит и без того сложную ситуацию, усилит описанный в первом сценарии арендный “рай”, а у владельцев их собственности останется только название.

Вроде и аренда, а вроде и нет: что означает механизм эмфитевзиса

Продление моратория на долительный срок сопровождается не только арендными соглашениями, но и механизмом эмфитевзиса. Условно он означает ту же аренду, однако более гибкую и заключенную не на несколько, а на десятки лет или бессрочно.

Эмфитевзис можно отчуждать, поэтому на практике договор в некоторых случаях означает скрытую продажу, ведь денежные вливания могут быть разовыми — на этапе заключения договора. Размер платы регулируется условиями договора, в отличие от арендных ставок, контролируемых законодательством.

Крупные игроки, вероятно, применят инструмент для реализации сценария “оставить все, как есть”, тем более, что практика заключения таких договоров уже существует.

Даже если рынок запустят, то землевладельцы будут связаны правовой кабалой прописанных обязательств, хоть сделка якобы гарантирует собственнику земельного участка преимущественное право на приобретение права эмфитевзиса, то есть его прекращения.

Условно говоря, свободный рынок пройдет мимо их участка, агрохолдинги же получат в пользование земли по фиксированной цене еще на десятки лет.

Если сравнивать механизм продажи прав аренды и эмфитевзис, то четкой разницы нет. Кажется, что это или дубляж, или не совсем конституционная инициатива, что может изменить режим действующих договоров.

Свободный рынок: подгонять земельный воз

Как показывает анализ, все предыдущие сценарии имеют свои недостатки. Если рассуждать с использованием исключительно экономических категорий, то продление моратория будет иметь нулевой эффект для экономики.

По данным Минагрополитики внедрение обращения прав аренды или использования инструмента эмфитевзиса прогнозируемо принесет около 33 млрд долл, поэтапный запуск — вдвое больше.

Вместо этого, общий экономический эффект создания либерализованного рынка по оценке организации EasyBusiness — около 100 млрд долл. в течение следующих десяти лет после запуска рынка.

Все сценарии, кроме открытого, нивелируют правовой аспект и нарушение конституционных прав землевладельцев.

Международный аспект отмены моратория овеян мифами: мол, цены будут очень низкими, а всю землю скупят или вывезут иностранцы. Эти фантомы преследуют украинцев, затмевают им разум и провоцируют решать за других. Землевладельцы возмущаются: “А почему кто-то должен решать за меня?”

Что в сухом остатке

Кажется, что принятый закон не имеет реального влияния на ситуацию и является инертным бюрократическим движением, ведь мораторий по своей юридической природе бессрочный.

Чтобы земельный воз не стоял на распутье, как в последние 15 лет, следует отстаивать идею свободного рынка.

Если толкать его объединенными усилиями, он непременно прибудет в пункт назначения — страну, где ни права человека, ни на аграрный сектор не наложат мораторий.

Николай Гайдай, соучредитель EasyBusiness

Leave a Comment